김광수경제연구소 부동산경제 센터장 정 남 수

사업자가 선정되고 사업추진을 위한 특수목적회사와 시행사를 설립한 용산국제업무지구 개발사업은 2008년 글로벌 경영위기와 부동산시장 침체로 인해 다시 한번 제동이 걸리게 되었다. 삼성물산 컨소시엄과 철도공사 및 SH공사가 용산국제업무지구 개발사업을 추진하기 위해 설립한 특수목적회사인 드림허브금융투자프로젝트(이하 드림허브)는 글로벌 금융위기로 인해 자금조달이 어려워지자 2008년 12월에 사업추진방향 협의를 철도공사 측에 요청했다. 이후 이듬해 2월에 용산역세권 토지매매에 업무협의가 이뤄졌고, 드림허브는 철도공사에게 사업협약 변경 및 토지매매 일정을 연기해 줄 것을 요청했다. 드림허브의 요청에 의해 철도공사는 PF조달 및 토지대금납부 불가 상황에 대한 객관적 증명자료를 제출할 것과 토지매매 일정을 준수할 것을 요구했다. 이후 드림허브와 철도공사는 수 차례에 걸쳐 토지대금 납부해결 및 사업협약 변경안 등에 관한 실무협의를 진행했으나 합의점을 도출하지 못했다. 그 결과 드림허브는 토지대금을 마련하지 못해 2009년 3월 말까지 못하고 즉 글로벌 경제위기와 부동산시장 침체로 사업성이 떨어진 용산국제업무지구 개발사업은 토지매매대금 등 사업에 필요한 투자자금을 확보하지 못하는 상황에 처하게 된 것이다. 이처럼 토지대금 문제로 지연되던 용산국제업무지구 개발사업은 2009년 10월에 철도공사와 드림허브가 사업협약변경안에 합의를 하면서 7개월만에 다시 정상적으로 진행되기 시작했다.

합의와 함께 드림허브는 그 동안 납부하지 못했던 2차 토지매매 중도금 4,027억원과 3차 토지매매 계약금 2,410억원 등 총 6,437억원을 11월 말까지 완납하기도 했다. 합의가 있은지 두 달 뒤인 12월에 드림허브는 개발사업 자금을 조달하기 위해 토지를 담보로 8,500억원 규모의 자산유동화증권(ABS)을 발행했고, 당초 11월 말까지 완납하기로 약속했던 2차 토지매매 중도금 및 분납이자와 3차 계약금을 겨우 납부할 수 있었다.

그러나 이듬해인 2010년 3월에 드림허브는 또 다시 2차 토지매매 중도금 및 분납이자 등 3,835억원과 4차 계약금 3,175억원을 납부하지 못해 재차 사업이 중단되는 일이 발생했다. 자산유동화증권 발행으로 급한 불을 껐던 드림허브가 추가 자금을 더 이상 마련하지 못한 것이다. 자금난에 봉착하자 컨소시엄 대표사인 삼성물산은 6월에 이사회를 열고 사업성을 높이기 위해 철도공사에 납부해야 하는 토지대금 가운데 중도금 4.7조원의 전액을 준공 때까지 무이자로 연기해주고 서울시에 대해서는 현재 608%인 용적율을 800%로 상향조정하거나 기부채납 비율을 낮춰줄 것을 요구했다. 더불어 컨소시엄의 모든 출자사에 대해서는 각 지분율에 따라 총 2조원을 증자하고 일시적 자금부족분에 대해서도 출자사가 단기대여 방식으로 1.3조원을 조달하는 방안 등을 제시했다. 이러한 삼성물산의 요구에 대해 철도공사는 2009년 10월에 이미 합의한 기존의 사업협약변경 계약을 준수할 것을 요구하며 거절 의사를 밝혔다.

철도공사와 삼성물산 등 사업주체간의 갈등으로 사업이 좌초 위기에 몰리자 개발사업의 재무적, 전략적 투자자 가운데 대표회사인 롯데관광개발, KB자산운용, 푸르덴셜 등 3개사는 2010년 7월에 긴급이사회를 소집하고 중재안을 재시했다. 중재안의 주요 내용을 보면 철도공사가 자산유동화증권(ABS)발행을 위한 추가 담보를 제공하는 대신 삼성물산 등 17개 건설투자자는 9,500억원의 지급 보증을 요구했다. 또한 30개 전체의 출자사가 지분 비율에 따라 3,000억원의 자본금을 증자하자는 것이다. 그러나 다음 달인 8월 초에 열린 드림허브 이사회에서 철도공사는 중재안 조건의 대부분을 수용했으나 심성물산 등 17개 건설투자자들이 9,500억원의 지급보증을 거부하면서 협상이 결렬됐다. 삼성물산의 지급보증 거부로 협상이 결렬되자 철도공사는 삼성물산 측이 용산국제업무지구 개발사업 정상화에 대한 책임을 지든지, 아니면 사업권을 반납하고 빠지라고 요구했다. 또 삼성물산은 컨소시엄의 대표사로 용산국제업무지구 개발사업의 계획 수립과 사업 일정조절, 설계 및 용역업체 선정 등 사업 전반에 대해 절대적인 영향력을 행사하는 사업주관사임에도 불구하고 스스로 일개 건설출자자로 표현하며 책임을 회피하고 있다고 주장했다. 즉 삼성물산 컨소시엄이 사업자공모에 참가해서 8조원의 높은 토지대금을 제시해 사업자로 선정됐는데 이제 와서 사업성이 없다고 발뺌하는 것은 오리발 내밀기라는 것이다. 또한 철도공사는 삼성물산이 640억원을 걸고 31조원의 사업에 '알박이'를 하고 있다고 비난했다.

그렇다면 어떻게 삼성물산이 31조원 규모의 개발사업에 매우 적은 금액으로 '알박이'를 할 수 있었는지 용산국제업무지구 개발사업은 앞으로 지켜 볼 일이다.