토지거래 허가구역내의 부동산매매에 있어서는 여러가지 변수가 있을 수 있으며, 특히 거래계약 후에 토지거래 허가가 나지 않게 된다면 그 계약은 무효가 되는 등의 상황이 발생할 수도 있기 때문에 매우 신중을 기해야 된다.

국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조).

또한, 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권, 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조).

이러한 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가 받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않는바, 각 당사자는 상대방에게 이행청구를 할 수 없으며, 이행청구권이 부인되는 결과 채무불이행에 기한 계약해제도 인정될 여지가 없다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결). 따라서 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 없고 상대방에게 매매대금지급 청구를 할 수 없으므로 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989판결, 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다22043 판결).

다만, 당사자간에 허가신청절차에 협력할 의무가 있고, 그것을 이행하지 않을 경우 상대방에게 토지거래허가신청에 관한 협조요청서의 발송 등을 통해 협조요청을 하거나 허가신청절차를 구하는 소를 제기할 수는 있다. 이와 같은 협력의무이행청구권은 계약의 직접적인 효력은 아니지만 신의칙에 기해 인정되는 권리로 보고 있다.

아울러, 이와 같은 협력의무를 보전하기 위해 처분금지가처분도 인정하고 있고, 또한 협력의무위반에 따른 배상책임도 가능하도록 해석하고 있다. 이때 계약당사자가 거래허가를 전제로 매매에 관하여 토지거래허가를 받게 되면 매매계약은 확정적으로 유효하게 되는데(대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결, 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결), 그러한 경우 허가 받기 전의 상태를 유동적 무효라고 부르기도 한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결).

또한, 유동적 무효상태가 확정으로 무효가 된 경우 매수인은 부당이득으로 계약금의 반환을 매도인에게 청구할 수 있게 되지만(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다36965 판결), 허가를 받기 전의 상태에서는 매매계약이 아무런 법적 효력이 발생하지 않으므로 매수인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없다.