건물을 임차하고자 할 때 임차인들이 가장 걱정을 하는 사항 중의 하나가 임대차계약 체결시 보증금을 안전하게 확보하려면 어떠한 점들을 주의해야 하고 또한 꼭 확인해야 하는가이다.

임대차계약을 체결하는 경우 임차인은 반드시 건물의 주소와 지번을 확인하고 등기부등본·건축물관리대장·토지대장 등을 발급받아 임차하려는 주택이 위 공부상의 주소와 일치하는지, 실제 임대하려는 사람이 공부상의 소유자인지를 확인하고 또한 등기부등본상의 선순위권리자를 파악해야 할 뿐만 아니라 임대차의 대항력 및 우선변제권을 갖추어야 한다. 주택임대차의 경우 임대인의 입장에서는 최대한의 보증금을 받아내는 것이 중요하겠지만, 임차인의 입장에서는 보증금을 확실히 반환받을 수 있도록 조치를 취해놓는 것이 중요하다. 보증금 반환에 관한 분쟁이 생길 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 법에서 특별히 규정하고 있는 경우도 있지만 처음부터 만반의 조치를 해두는 것이 보다 나은 방책일 것이다.

우선 부동산을 임차할 때에는 반드시 등기부등본을 확인하고 압류, 가압류여부와 그 부동산에 저당권이나 지상권 혹은 가등기가 설정돼 있는지, 그 액수는 어느 정도인지 확인해야 한다. 이때 등기부등본상 짧은 기간 안에 소유자가 여러번 바뀌었거나 가압류·압류·근저당 설정 등 권리변동이 빈번한 경우가 있는데 이러한 부동산은 권리관계가 복잡할 뿐만 아니라 보증금도 떼일 수 있으므로 되도록 피하는 것이 좋다. 나아가 부동산이 압류됐거나 저당권 등이 설정된 액수가 크다면 계약을 체결하지 않는 것이 안전하다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서도 간단히 열람 또는 발급받을 수 있다. 또한 임대차는 대개 등기부등본상에는 드러나지 않으므로, 대항력을 갖추거나 확정일자를 받은 임차인이 있는지, 소액임차인은 몇명인지를 반드시 확인해야 한다. 그 외에도 부동산 소유권 다툼의 소송이 제기돼 등기부등본 상에 예고등기가 표시돼 있거나 가등기, 가처분등기가 돼 있는 부동산은 현재의 소유권이 바뀔 수 있으므로 조심해야 한다.

위의 것들을 모두 고려해서 계약을 체결해야 하고 만일 부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 반드시 등기부상의 소유자와 직접해야 안전하고 되도록 증인을 입회시키는 것이 좋다. 계약을 체결했다면, 이제 대항력을 갖추어야 한다. 임차권등기가 가능하다면 등기를 하면 되고, 그렇지않다면 주택의 임대차는 주택임대차보호법에 의해 주택의 인도와 전입신고만으로 대항력을 갖추게 되고, 상가임대차의 경우에는 상가건물임대차보호법에 의해 건물의 인도와 부가가치세법 등의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에 비로소 대항력을 갖추게 되며, 임대치계약서에 확정일자까지 받으면 우선 변제권이 생긴다. 대항력을 확보한 이후에는 임대인이 변경되더라도 임대차계약의 권리를 임차인이 주장할 수 있고 보증금 반환청구가 가능하다. 또한 우선변제권은 경매시 배당순위에 결정적인 역할을 하기 때문에 전입신고 후 확정일자가 없다면 경매시 우선배당의 순위를 확보하지 못하게 됨을 유념해야 된다. 위와 같이 등기부등본과 임대차여부를 확인하고, 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 어느 정도 안전하다고 볼 수 있다.