건설업계가 사업성이 없다는 이유로 재개발사업을 외면하고 있다. 또 서울시내 여러 곳의 재개발사업장에서 집값하락에 따른 사업성 저하와 공사비 증액 등을 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등이 커지고 있으며, 일부 사업장은 시공사 교체를 추진하고 있는 경우도 다반사일 정도로 재개발사업은 이미 애물단지가 된지 오래다. 이는 재개발사업의 활성화를 도모한다는 명목으로 도시 및 주거환경 정비법 제정 당시 조합설립에 관한 동의율이 4/5 이상이었던 것을 2007년 12월21일 개정시 3/4 이상으로 낮춘 것에서 기인하는 바가 크다.

재개발사업과 관련해 가장 중요한 요소 중의 하나가 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의율이다. 조합설립 동의율이 의미가 있는 이유는 조합설립 동의율이 바로 재개발사업의 사업시행인가 동의율이나 다름없기 때문이다. 현행, 도시 및 주거환경 정비법 제16조(조합의 설립인가 등)는 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의율에 대해, 재개발의 경우는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를, 재건축의 경우에는 각각 동별 토지등소유자 2/3 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4 이상의 동의를 각 받도록 규정하고 있다.

조합설립당시의 위와 같은 동의율 규정을 제정한 취지는 해당지역의 조합원들의 의사에 반한 재개발 및 재건축의 추진을 배제하고 사업추진시에는 조합원들의 의사가 충분히 반영되도록 해 원만한 사업추진 및 정당한 소유권 행사를 도모하도록 하고, 동의요건을 강화함으로써, 무분별한 사업추진을 방지하기 위함이었다. 이러한 동의율을 제정(또는 개정)하는 데는, 재개발 사업이 공공(공익)의 성격을 지니는 사업이라는 점, 해당지역 원주민들의 주거권 및 복지에 상당한 영향을 미치는 사업이라는 점, 정비구역의 지정 및 정비계획이 정비기본계획에 근거해 지정·수립되는 관계로 해당 지역 주민들이 정비사업에 대한 예측가능성이 높다는 점 등의 사항을 모두 고려해 정해야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 2007년 12월21일 도시 및 주거환경 정비법이 개정되면서 종전의 토지등소유자의 4/5 이상의 동의를 요하는 것에서 3/4 이상의 동의를 요하는 것으로 동의율이 완화됐다. 그 이유는 재개발사업 등이 소수 이해관계자들의 반대로 사업추진 자체가 불가능하게 될 뿐만 아니라, 소유자의 소재가 불분명·연락이 두절된 토지등소유자에서부터 소유자가 외국인인 경우에 조합설립 동의율을 충족하기 못하게 돼 원활한 주택공급에 차질을 가져오게 된다는 이유에서였다.

그러나 이는 명목상의 이유에 불과할 뿐이고 실제 조합설립 동의율을 완화한 근본적인 이유는 조합설립 동의율이 완화되면 그만큼 조합설립이 용이해지기 때문에 이를 통해서 건설산업 지원이나 경기부양책의 일환으로 주택재개발사업의 추진이 가능했기 때문이다. 그러한 이유로 그동안 주택재개발사업을 촉진하기 위해 취해진 각종 규제완화 조치는 주로 사업성을 제고하기 위한 내용들로 구성됐을 뿐 원주민에 관한 사항은 배제돼 있다. 물론 주민동의율 부분이 완화됨으로써 그 동안 재개발사업이 신속하게 진행된 긍정적 측면도 있다.

하지만 완화된 동의율에 의거해 무분별하게 추진되던 재개발사업의 경우 어떠한 곳은 조합설립이 무산되기도 했고, 또 어떠한 곳은 지정되고도 주민들간의 갈등으로 수년간 정지되거나 지정이 취소되기도 했으며, 사업성이 낮아질 경우 시공사가 사업자체를 포기하는 경우도 발생하는 등의 많은 문제들을 야기했다. 이러한 결과는 조합원의 의사보다는 사업의 효율성과 신속성을 제고하기 위해 주민동의율 부분을 완화시켜 무분별한 개발이 남발된 이유에서 기인한다고 볼 수 있다. 주택재개발과 같은 정비사업은 10년 이상의 장기간이 소요되는 사업으로서 그만큼 어떤 개발사업보다 더 조합원들의 의사가 중시돼야 할 사업이지만 이를 경시한 결과이기도 하다.

따라서 재개발사업의 주된 목적이 해당지역 조합원들의 주거환경개선이라고 한다면 지금과 같이 다수의 조합원들의 의사에 반하는 개발은 어떠한 이유에서도 정당화될 수 없는 것이다. 그러므로 조합원들의 의사에 반한 무분별한 재개발사업의 방지 및 그로 인해 생긴 애물단지라는 불명예스러운 오명에서 벗어나기 위해서라도, 재개발사업 추진시에는 조합원들의 의사가 충분히 반영되고 또 그들의 정당한 소유권의 행사를 도모할 수 있도록 종전과 같이 조합설립 동의율을 다시 강화할 필요가 있다.