가령 어떤 사람이 타인 소유의 부동산을 수년간 점유하며 자신의 소유처럼 그 곳에 집을 짓고 토지를 경작하며 살아왔는데, 갑자기 부동산의 소유자란 사람이 나타나 점유하고 있는 부동산을 반환해 줄 것을 요구할 경우 그 반환 및 점유를 둘러싼 분쟁이 발생하곤 한다.

취득시효란 물건에 대해 권리를 가지고 있는 듯한 외관이 일정기간 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고 그 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과를 생기게 하는 제도이다. 부동산을 시효취득하는 방법에는 점유취득 및 등기부취득의 두가지가 있다. 그 중 점유취득시효로 부동산을 취득하기 위한 요건으로는 ▲부동산의 점유자는 소유의 의사로 하는 자주점유이어야 하고 ▲평온·공연하게 20년 이상 점유해야 한다.

그 점유는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함하는데(대법원 1991.10.8. 선고 91다25116판결), 여기서 자주점유라 함은 소유의 의사를 가지고 하는 점유를 말하는 것이고(그렇지 않은 점유가 타주점유이다), 소유의 의사라 함은 물건에 대해 소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적 지배를 사실상 행사하려는 의사를 말하며, 사실상 소유할 의사로 족하다(대법원 2000.3.16. 선고 97다37661판결). 따라서 임대차, 전세권 등과 같은 권리는 애초 소유자로서 점유를 개시하는 것은 아니므로 소유의 의사로 점유했다고 볼 수 없다.

등기부취득시효로 부동산을 취득하기 위한 요건으로는 ▲부동산의 소유자로 등기된 자가(적법·유효한 등기를 마친 자일 필요는 없으며, 무효인 등기를 마친자라도 유효하다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다23367판결)) ▲점유와 등기를 모두 10년 이상한 상태여야 하고 ▲소유의 의사로 점유해야 하며 ▲평온, 공연한 점유를 해야 하고 ▲덧붙여 선의·무과실로 점유를 해야 한다.

여기서 부동산의 소유자로 등기가 된 자라 함은 등기부등본의 표제부 갑구에 소유자로 표시가 된 자를 의미하고, 또한, 점유와 등기를 모두 10년 이상한 상태라 함은 점유와 등기 둘다 10년 이상이어야 함을 의미하는데, 이때 등기는 승계가 인정(대법원 1989. 12. 26. 선고 87다카1730 결정)되므로 점유를 이전받은 경우 전점유자의 점유기간을 합산할 수 있다. 그리고 평온한 점유라 함은 강압이나 폭력에 의하지 않은 점유를 의미하고, 공연한 점유는 점유사실을 숨기는 은닉을 하지 않는 점유를 말하는데, 우리 민법은 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정하므로(민법 제197조) 이를 직접 입증할 필요는 없고 상대방이 입증해야 한다. 다만, 무과실은 추정하는 규정은 없으므로 시효취득을 주장하는 점유자가 무과실에 대한 입증책임을 진다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다22651 판결).

이러한 과실여부에 관해, 판례는 등기부상의 명의인을 소유자로 믿고 부동산을 매수해 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당한다(대법원 1994. 6. 28. 선고 94다7829판결)고 보았지만, 등기명의인이 아닌 제3자를 소유자로 믿은 경우 및 부동산을 매수하는 자가 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하지 아니한 경우 등은 과실 있는 점유로 보았다.

따라서 본사안의 경우, 점유취득시효의 요건 및 등기부취득시효의 요건 중 어느 하나를 모두 충족했다면 자동적으로 부동산의 소유권을 취득할 것이지만, 그렇지 않은 경우는 토지의 불법점유에 따른 임료상당의 부당이득 및 그 토지를 반환해야 할 것이다.