김광수경제연구소 부동산경제센터장 정 남 수

지난 7일 경제시평에 이어서 용산역세권개발 PF사업의 구조를 보면 공모형 PF사업으로 진행된 용산국제업무지구 개발사업은 재무적, 전략적, 건설 투자자 등이 참여한 삼성물산-국민연금 컨소시엄과 철도공사는 1조원의 자본금을 투자해 특수목적회사인 드림허브를 설립했다.

그러나 자본금 1조원은 초기사업비 규모인 28조원의 3.6%에 불과하며 토지매매자금인 8조원에도 한참 못 미친다. 이것은 용산국제업무지구 개발사업을 주도하는 삼성물산 컨소시엄이 가지고 있는 사업위험에 대한 책임부담이 매우 미미한 수준에 불과하다는 것을 말해준다. 페어퍼컴페니인 드림허브에 삼성물산은 640억원을 투자해 지분 6.4%를 보유하고 있다.

하지만 삼성물산은 컨소시엄의 대표사로 사업 공모에 참여하는 등 사업을 주도했다. 또한 드림허브가 개발사업에 대한 모든 권한을 위탁한 용산역세권개발의 지분 45.1%를 삼성물산이 보유하고 있다. 이를 근거로 철도공사는 삼성물산에게 자금난에 봉착한 용산국제업무지구 개발사업의 정상화에 대한 책임이 있을 뿐만 아니라 단군 이래 최대 알박기를 하고 있다고 비난했다.

그러나 이러한 삼성물산의 알박기에는 사업을 엉터리로 추진한 철도공사의 책임이 더 크다고 할 수 있다. 용산정비창 부지를 팔아 부채를 해결하려 했던 철도공사는 토지매각 대금뿐만 아니라 용산국제업무지구 개발사업의 개발이익을 챙긱기 위해 개발사업의 사업주인 드림허브에 최대 주주로 참여했다. 즉 철도공사는 용산국제업무지구 개발사업의 사업자금을 조달할 책임이 있는 드림허브의 지분 25%를 보유한 최대 주주가 된 것이다. 그 결과 철도공사는 자신이 최대주주로 있는 드림허브에게 밀린 토지대금을 지급해 줄 것을 요구한 셈이며 한편으로는 개발사업 추진 및 토지대금 마련의 책임을 삼성물산에 떠넘기고 있는 것이다. 철도공사는 부채를 해결하기 위해 토지자산만 매각하면 부동산투지 열풍에 편승해 본연의 사업과 무관할 뿐만 아니라 경험과 노하우도 없는 대규모 부동산개발사업에 뛰어든 것이다. 그리고 금융위기와 부동산침체로 사업성이 떨어지자 자금조달이 막혔고 그에 따라 주먹구구식으로 추진한 사업의 문제점이 노출된 것이다.

삼성물산이 사업 정상화를 위한 지급보증 중재안을 거부하자 철도공사는 삼성물산 측에 용산역세권개발에서 빠져줄 것을 공식 요청했다. 즉 용산국제업무지구 개발사업의 사업권을 반납하라는 것이다. 그리고 드림허브는 이사회를 열어 삼성물산측 이사들의 사임과 보유지분 45.1%의 양도를 요청하는 삼성물산 배제안을 가결했다. 또한 드림허브는 삼성물산 등 17개 건설투자자에게는 9조원 상당의 전체 시공물량 가운데 20%인 1.8조원만 확정 배분하고 나머지 80%인 7.2조원의 다른 건설사에게 개방하기로 했다. 그런가 하면 철도공사는 삼성물산이 용산역세권개발에서 손을 떼고 건설투자자들이 9,500억원의 지급보증 실시 및 3,000억원 유상증자 등이 선행된다는 조건하에 사업의 정상화를 위해 4.5조원 규모의 랜드마크빌딩 매입을 검토하기로 했다. 이와 같은 철도공사의 요구에 삼성물산은 용산역세권개발의 경영권을 포기했고 보유지분 45.1%는 롯데관광개발이 모두 인수했다.

삼성물산이 용산역세권개발에서 퇴출된지 1년 뒤인 2011년 7월에 철도공사, 민간출자사, SH공사, 서울시 등 사업참여자들이 사업정상화 방안을 마련하고 사업을 계속 추진해 나가기로 합의했다.

이미 서두에 설명 했듯이 철도공사가 용산국제업지구 개발사업을 추진한 주된 이유는 철도공사가 과다부채 때문이다. 그런데 막대한 부채가 문제가 되고 있는 철도공사가 용산국제업무지구 개발사업 추진을 위해 몇 조원 규모의 투자를 한 것이다. 이러한 과도한 투자는 또다시 철도공사의 부담으로 이어질 수 밖에 없다고 본다.