만일, 2012년 4월에 전세보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 정하는 내용의 임대차계약을 체결하면서 임대인이 위 주택을 매도할 경우 임차인은 언제든지 명도한다는 내용을 임대차계약서에 특약사항으로 기재했고, 그 후 임대인이 계약기간 만료전에 위 주택을 매도한다면 임차인이 임대차계약기간 2년이 도과되기 전이라도 위 주택을 명도해야 하는지에 관한 분쟁이 발생하곤 한다.

이에 관해 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”라고 규정하고 있고, 위 규정의 단서에 “임차임은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정해 있다. 또한 동법 제10조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라고 규정하고 있다.

따라서 사례에서 계약기간을 2년으로 정하고서도 임대인이 주택을 제3자에게 매도할 경우에는 언제든지 임차주택을 명도하기로 한 약정은, 주택의 임대차와 관련해 국민의 주거생활의 안정을 모도하기 위해 민법에 특별히 규정한 위 규정의 취지에 배치되는 것이다. 즉, 위 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 경우에는 그 효력이 부정된다. 물론 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 가령 임대차기간을 2년 미만으로(가령 1년으로 정한 경우) 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간(1년)이 만료됐음을 이유로 임대차보증금의 반환을 구할 수는 있다.

따라서 임차인이 주택의 인도와 주민등록(이때 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다)을 마쳐 대항력을 확보한 경우에는 만일 위 주택이 매도돼 임대인이 명도요구를 하더라도 임차인은 이를 거절하면서 계약기간 2년 동안은 거주할 수 있는 것이다.

결론적으로 주택임차인의 주거생활의 안정 등 주거권 보장을 위해 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 확보한 임차인은 임차건물이 매도돼도 2년의 주거기간을 보장받을 수 있는 것인데, 이는 임대인의 경우 임차인에게 불리한 임대차계약을 가지고 임차인에게 그 계약의 효력을 주장할 수 없기 때문이다.