경매를 통해 아파트의 소유권을 취득한 경락인이 당해 아파트의 임차인에 대해 이를 명도해 줄 것을 요구를 하자, 임차인은 “주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이기 때문에 보증금전액을 반환받을 때까지 아파트를 명도할 수 없다”고 주장하면서 아파트의 명도를 거절할 경우, 과연 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력 등으로 경락인의 명도청구를 거절할 수 있는지, 경락인은 임차인의 요구대로 임대차보증금 전액을 반환해야만 명도를 요구할 수 있는지가 문제될 수 있다.

판례는 ‘주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려해 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선 변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다’라고 했다(대법원 96다53628 판결).

따라서 경매절차의 매수인인 경락인이 임차인으로부터 위 주택을 명도 받으려면 임차인의 대항력주장으로 인해 현실적으로 임차인의 임차보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없다. 이 경우 경락인이 채무자나 배당채권자 등에게 손해배상 등을 청구할 수 있는지가 문제되는데, 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득금반환청구를 할 수는 없을 것으로 보이고, 다만 경락인이 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못했고, 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구해볼 수밖에 없을 것이다(96다7106 판결).

결과적으로, 경락인은 경매절차를 통해 취득한 부동산에 거주하는 임차인이 만약 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라고 할 경우 현실적으로 임차인의 요구대로 임차보증금을 반환함과 동시에 건물을 명도 받을 수밖에 없을 것으로 보여진다. 아울러 그로 인해 손해가 발생한 때에는 일정한 경우에 한해 채무자 또는 배당채권자에게 손해배상청구가 가능할 것으로 보인다.