무등록 중개업자가 관여해 거래계약을 체결한 후 무등록 중개업자가 그에 따른 중개보수를 청구할 수 있는 권리가 있는지가 문제될 수 있다.

법은, 법에 의해 중개사무소의 개설등록을 한 자를 중개업자로 정의하면서(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제4호), 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 해야하고(법 제9조 제1, 2항), 법 제34조 1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것, 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것을 요구하며(법 제9조 3항, 같은 법 시행령 제13조), 공인중개사가 되려는 자는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격할 것을 요구하고(법 제4조 1항), 중개업자의 금지행위(법 제33조) 및 비밀누설금지의무(법 제29조), 개설등록 취소사유(법 제38조), 업무의 정지처분사유(법 제39조), 자격취소 사유(법 제35조) 등을 규정하고, 법 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(법 제48조 제1호). 

또한, 구 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립해 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있고, 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하도록 한 같은 법 및 같은 법 시행규칙 등 관련 법령 또는 공인중개사가 아닌 자가 부동산 중개를 하고 중개수수료를 받도록 한 중개수수료 약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 맞추어 해석돼야 한다.

그뿐 아니라, 공인중개사 자격이 없이 중개업을 영위하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자가 중개를 하고 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반 행위에 의해 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 또한 부동산중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

그렇다면, 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 무등록·미자격자의 중개행위에 대해 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 위탁자와의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지해야 할 필요가 있으므로, 부동산중개업자에 관한 위 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 계약은 무효라고 할 것이므로 무등록중개업자의 보수청구권은 인정되지 아니한다.