甲은 식당을 운영하고자 乙과 乙소유 건물에 대해 보증금 1억원, 월세 200만원을 지급하는 내용의 임대차계약을 체결하면서, 보증금 중 3,000만원은 계약체결 시에 지급하고, 나머지는 입주 후에 지급하기로 약정했지만, 사정이 생겨 입주 후에 지급하기로 했던 7,000만원을 제때에 지급치 못했다(계약체결시 보증금 3,000만원은 지급).

그러자 임대인 乙은 적법한 최고절차도 거치지 아니한 채 일방적으로 임대차계약의 해제를 통보하면서 나머지 보증금 7,000만원의 수령도 거절할 뿐만 아니라, 더 나아가 건물 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등의 불법적인 방법으로 甲의 식당운영을 방해했고 결국에는 건물을 철거한다는 미명하에 甲을 건물에서 강제로 퇴거시켜버리면서 둘 사이에 분쟁이 발생하곤 한다.

이행지체를 원인으로 한 계약해제와 관련해 민법 제544조는 ‘당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다. 그러므로 본 사안의 경우 임차인 甲이 비록 임대인 乙에게 계약서상 정한 시기에 보증금 7,000만원을 지급하지 못해 이행지체에 빠졌다고 하더라도 임대인 乙은 임차인 甲에게 그 이행을 최고하는 등의 해제에 필요한 적법한 요건 및 절차에 따라 계약을 해제하지 아니하는 한 애초 계약내용에 따라 임차인으로 하여금 임대차 목적물을 사용, 수익하게 해야 할 의무가 있다.

따라서 비록 임차인 甲이 보증금의 일부를 지급치 아니했더라도 임대인 乙 또한 임차인 甲으로 하여금 임차건물의 사용수익을 하게 할 의무를 불이행한 것이므로 임차인 甲으로서는 임대인 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.

다만, 손해배상의 범위에 관해 판례는 ‘임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의해 임대인으로서의 의무가 이행불능돼 임대차계약이 종료됐다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실돼 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대해 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용해 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다.), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로써 그 배상을 청구할 수 없다.’라고 했다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결).

따라서 임차인 甲은 임대인 乙에게 甲이 새로운 장소를 찾아서 식당을 운영할 때까지의 휴업손해를 증명할 수 있다면 그 휴업손해의 배상을 청구할 수 있을 것이다.